Hay dos preguntas que se suelen hacer muchos estudiantes de arquitectura o personas interesadas en construir; ¿qué es el FOS? y ¿qué es el FOT? A continuación voy a explicarles detalladamente que significado tienen estas dos siglas tan importantes para los arquitectos y constructores.

Qué es el FOS

El FOS son las siglas de Factor de Ocupación del Suelo, o sea el valor que indica qué porcentaje del área de terreno puede ser construido en una zona determinada. Los valores de este coeficiente varían entre 0 y 1. Los valores de FOS varían según los códigos urbanos de zonificación correspondientes a la zona donde se encuentra el terreno donde se quiere construir.

Si el valor del FOS o F.O.S de una zona es 1, esto significa que se puede utilizar hasta el 100% de la superficie del terreno o parcela para construir. Si el valor del FOS de una zona es 0,4 significa que se puede ocupar hasta el 40% de la superficie del terreno.

Ejemplos:

• En un terreno de 10 metros x 50 metros la superficie es de 500 m². Si el FOS es de 0,5 se podrá ocupar hasta el 50% del terreno, o sea hasta 250 m².
• En un terreno de 20 m x 50 m la superficie es de 1000 m². Si el FOS es de 0,4 se podrá ocupar hasta el 40% del terreno, o sea hasta 400 m².

Qué es el FOT

El FOT representa las siglas de Factor de Ocupación Total, el cual es el coeficiente que indica cuántos metros cuadrados totales se pueden construir en un terreno. Para obtener la máxima superficie edificable hay que multiplicar la superficie del terreno por el FOT. Por lo tanto si en un terreno de 100 m² el FOT tiene un valor de 4, significa que se puede construir un máximo de 400 m² en x cantidad de plantas o pisos.

Ejemplos:

• En el mismo terreno del primer ejemplo anterior, de 10 metros x 50 metros la superficie es de 500 m². Si el FOT tiene un valor de 5 se podrán construir hasta 2500 m² (500 x 5). Si lo combinamos con el valor del FOS, que vimos antes, el cual para este ejemplo es de 0,5 pudiendo ocupar hasta el 50% de la superficie del terreno, o sea hasta 250 m² si se aprovechan totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total, 250 m² y 2500 m² respectivamente; si se divide 2500 / 250; se obtiene un valor de 10 posibles plantas o pisos cubiertos edificables.
• En el mismo terreno del segundo ejemplo anterior, de 20 metros x 50 metros la superficie es de 1000 m². Si el FOT tiene un valor de 1 se podrán construir hasta 1000 m² (1000 x 1). Si lo combinamos con el valor del FOS, que vimos antes, el cual para este ejemplo es de 0,4 pudiendo ocupar hasta el 40% de la superficie del terreno, o sea hasta 400 m². Teniendo en cuenta estos valores se llega a la conclusión de que no se pueden construir más de 2 plantas cubiertas si se aprovechan totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total, 400 m² y 1000 m² respectivamente. Sino se podrían construir combinadamente 2 plantas que ocupen totalmente la superficie de ocupación de suelo de 400 m² y 2 pisos más de 100 m² , aprovechando totalmente el FOT. También se podrían construir 4 plantas cubiertas de 250 m² (250 x 4 = 1000). La cantidad de combinaciones es grande y dependen del diseño del arquitecto así como los códigos de edificación que rigen en la zona donde se ubica el terreno.

Pero las normas de zonificación no se limitan al FOS y al FOT, ya que existen otros factores a tener en cuenta al diseñar una edificación como por ejemplo la altura máxima permitida para una determinada zona; la línea de frente interno; el retiro de la línea municipal y laterales; usos permitidos para los terrenos de la zona; número de unidades por parcela; entre otros.