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Qué es el FOT y el FOS

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Hay dos preguntas que se suelen hacer muchos estudiantes de arquitectura o personas interesadas en construir; ¿qué es el FOS? y ¿qué es el FOT? A continuación voy a explicarles detalladamente que significado tienen estas dos siglas tan importantes para los arquitectos y constructores.

Qué es el FOS

El FOS son las siglas de Factor de Ocupación del Suelo, o sea el valor que indica qué porcentaje del área de terreno puede ser construido en una zona determinada. Los valores de este coeficiente varían entre 0 y 1. Los valores de FOS varían según los códigos urbanos de zonificación correspondientes a la zona donde se encuentra el terreno donde se quiere construir.

Si el valor del FOS o F.O.S de una zona es 1, esto significa que se puede utilizar hasta el 100% de la superficie del terreno o parcela para construir. Si el valor del FOS de una zona es 0,4 significa que se puede ocupar hasta el 40% de la superficie del terreno.

Ejemplos:

  • En un terreno de 10 metros x 50 metros la superficie es de 500 m2. Si el FOS es de 0,5 se podrá ocupar hasta el 50% del terreno, o sea hasta 250 m2.
  • En un terreno de 20 m x 50 m la superficie es de 1000 m2. Si el FOS es de 0,4 se podrá ocupar hasta el 40% del terreno, o sea hasta 400 m2.

Qué es el FOT

El FOT representa las siglas de Factor de Ocupación Total, el cual es el coeficiente que indica cuántos metros cuadrados totales se pueden construir en un terreno. Para obtener la máxima superficie edificable hay que multiplicar la superficie del terreno por el FOT. Por lo tanto si en un terreno de 100 m2 el FOT tiene un valor de 4, significa que se puede construir un máximo de 400 m2 en x cantidad de plantas o pisos.

Ejemplos:

  • En el mismo terreno del primer ejemplo anterior, de 10 metros x 50 metros la superficie es de 500 m2. Si el FOT tiene un valor de 5 se podrán construir hasta 2500 m2 (500 x 5). Si lo combinamos con el valor del FOS, que vimos antes, el cual para este ejemplo es de 0,5 pudiendo ocupar hasta el 50% de la superficie del terreno, o sea hasta 250 m2 si se aprovechan totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total, 250 m2 y 2500 m2 respectivamente; si se divide 2500 / 250; se obtiene un valor de 10 posibles plantas o pisos cubiertos edificables.
  • En el mismo terreno del segundo ejemplo anterior, de 20 metros x 50 metros la superficie es de 1000 m2. Si el FOT tiene un valor de 1 se podrán construir hasta 1000 m2 (1000 x 1). Si lo combinamos con el valor del FOS, que vimos antes, el cual para este ejemplo es de 0,4 pudiendo ocupar hasta el 40% de la superficie del terreno, o sea hasta 400 m2. Teniendo en cuenta estos valores se llega a la conclusión de que no se pueden construir más de 2 plantas cubiertas si se aprovechan totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total, 400 m2 y 1000 m2 respectivamente. Sino se podrían construir combinadamente 2 plantas que ocupen totalmente la superficie de ocupación de suelo de 400 m2 y 2 pisos más de 100 m2 , aprovechando totalmente el FOT. También se podrían construir 4 plantas cubiertas de 250 m2 (250 x 4 = 1000). La cantidad de combinaciones es grande y dependen del diseño del arquitecto así como los códigos de edificación que rigen en la zona donde se ubica el terreno.

Pero las normas de zonificación no se limitan al FOS y al FOT, ya que existen otros factores a tener en cuenta al diseñar una edificación como por ejemplo la altura máxima permitida para una determinada zona; la línea de frente interno; el retiro de la línea municipal y laterales; usos permitidos para los terrenos de la zona; número de unidades por parcela; entre otros.


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Comentarios

excelente la informacion del

excelente la informacion del FOT Y FOS...  con el ejemplo se aclaran muchas dudas..
pregunta: el FOS dice que es segun el codigo urbanos de zonificacion, para saber ese dato de un terreno debo acudir al municipio??? 

  Hola estimados

  Hola estimados amigos:
 
 Necesitarìa saber en un terreno de 30x8,66 en la C:A:B:A precisamente ANTESQUINA en V. Lugano
 Que es lo que se podrìa edificar en propiedad horizontal. (con o sin cocheras) (con o sin ascensor)
 Me a quedado claro que segùn disposiciòn del GCBA  se podrà edificar en base a la zona o NO. 
 Solo querria saber si con esas medidas el FOS y FOT da el coheficiente que uds. mencionan.

 Muchisimas gracias.
 Atte. Angel

Estimados amigos, tengo un

Estimados amigos, tengo un FOT que no coincide con el FOS.   Pense que estaba mal pero es así. queremos construir y nuestro arquitecto nos dice que sera dificil por ese problema. Es posible cambiar es FOT o el FOS donde debo dirigirme?  
Gracias

No, en realidad no se puede.

No, en realidad no se puede. El FOT y el FOS se establecen a nivel zonal. Por lo que cambiarlo requiere de una necesidad general de la zona, a nivel comunitario y no individual. Esto no se determina arbitrariamente, sino que se tienen en cuenta cuestiones como el tipo de suelo de la manzana, capacidad de servicios de agua y electricidad (por lo que si una zona no es apta para ser densamente poblada no podrá soportar gran cantidad de edificios en altura). Por lo tanto no podrás construir a gran altura. Sin embargo podés construir tranquilamente una casa o un chalet en su lugar, sin pasarte del FOT y el FOS de tu zonificación.

Si es un barrio de casas bajas está bien estipulado un menor FOT y quizás un mayor FOS, dando la razón FOT/FOS una menor cantidad de pisos. Por otro lado tené en cuenta que estarías violando la ley, y desde principios de diciembre de 2013 (hace una semana desde el momento de esta respuesta) las multas se han duplicado, por lo que deberías pagar valores mayores al precio del terreno (incluyento quita de matrículas para realizar obras en la ciudad en el caso de inmobiliarias, arquitectos y constructoras), así que mucho cuidado con eso ya que la DGFyCO está muy estricta al respecto, especialmente teniendo en cuenta que hay decenas de obras ilegales que no respetan el FOT y el FOS, causando derrumbes que en muchos casos terminan incluso con víctimas fatales.

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